Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?

Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.

Donner congé au locataire

Pour cela, le propriétaire doit <a href="https://www.quintin.fr/inscription-sur-liste-electorale/?xml=F929">donner congé (préavis)</a> au locataire pour la date du fin du bail. La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, c'est-à-dire <span class="expression">congé pour vendre</span>. La lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Le locataire doit alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.

<span class="miseenevidence">Mais le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire, dans certaines situations :</span>

• Lorsque le locataire est âgé et qu'il a de faibles revenus, <a href="https://www.quintin.fr/inscription-sur-liste-electorale/?xml=F929">le locataire est protégé</a>. Le propriétaire ne peut pas lui donner congé ou ne peut le faire qu'à des conditions particulières.
• Lorsque le propriétaire a récemment acheté le logement habité par un locataire, il ne peut pas donner congé à la fin du bail. C'est le cas lorsque le propriétaire a acheté le logement moins de 3 ans avant la fin du bail en cours. Le propriétaire peut alors seulement donner congé pour la fin du 1<Exposant>er</Exposant> renouvellement ou de la 1<Exposant>re</Exposant> reconduction du bail en cours.

<span class="miseenevidence">Si le propriétaire donne congé au locataire pour un motif frauduleux :</span>

Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.

Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).

Il doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de <span class="valeur">6 000 €</span> maximum (<span class="valeur">30 000 €</span> maximum lorsque le propriétaire est une <a href="https://www.quintin.fr/inscription-sur-liste-electorale/?xml=R40703">personne morale</a>).

Offre de vente au locataire

Le <span class="expression">congé pour vendre</span> vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.

<span class="miseenevidence">Droit de préemption du locataire</span>

Le locataire bénéficie d'un <a href="https://www.quintin.fr/inscription-sur-liste-electorale/?xml=R37977">droit de préemption</a>. Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.

S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.

Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsque un <a href="https://www.quintin.fr/inscription-sur-liste-electorale/?xml=R59287">proche parent jusqu'au 3e degré inclus</a> du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter (résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.

<span class="miseenevidence">Acceptation de l'offre de vente</span>

L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.

Si le locataire accepte la vente, il doit :

• en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire
• indiquer s'il va demander un prêt immobilier, si c'est le cas.

Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée par le propriétaire et un autre acheteur est annulée.

À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a un délai de 2 mois pour signer l'acte de vente. Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.

Le délai de préavis est prolongé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de réalisation de la vente.

<span class="miseenevidence">Refus de l'offre de vente</span>

Il y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants :

• Il adresse un refus au propriétaire
• Il ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis
• Il émet une contre-proposition que le propriétaire refuse

En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

Le propriétaire peut mettre en vente le logement, même s'il est habité par un locataire.

Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de <a href="https://www.quintin.fr/inscription-sur-liste-electorale/?xml=R37977">droit de préemption</a>, sauf dans certaines situations (exemple : mise en vente de l'immeuble).

Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :

• Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées
• Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui lui devra lui restituer le <a href="https://www.quintin.fr/inscription-sur-liste-electorale/?xml=F31269">dépôt de garantie</a> si la location prend fin.
• La caution n'est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement.

Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit parfois respecter un <a href="https://www.quintin.fr/inscription-sur-liste-electorale/?xml=F32001">délai spécifique avant de donner congé (son préavis) au locataire en place</a>.

<span class="miseenevidence">Vidéo : Votre propriétaire est il obligé de vous proposer l'achat du logement​ en cas de vente ?</span>